かぼちゃの馬車とは何？【概要】
スマートデイズ（旧スマートライフ）という不動産会社が首都圏に展開した女性専用シェアハウスを「かぼちゃの馬車」といいます。
2014年4月から、スマートデイズはかぼちゃの馬車のオーナーを募り、スルガ銀行から自己資金ゼロで融資を受けたオーナーが1棟1億円～4億円のシェアハウスを建築していきました。建築したシェアハウスはスマートデイズが借り上げる「サブリース事業」として展開したのです。
画像引用：atpress.ne.jp
「30年間家賃収入を保証」とスマートデイズは謳っていましたが、かぼちゃの馬車の入居率は低迷して経営は破綻し、スルガ銀行がスマートデイズへの新規融資をストップしたことにより、2018年1月にオーナーへの賃料収入の支払いはストップしてしまいました。
すなわち、かぼちゃの馬車事件とはスマートデイズとスルガ銀行が招いたサブリース家賃不払い問題のことを言います。
スマートデイズとスルガ銀行、不動産業者がターゲットにしたのは30代～50代の所属や勤務先の属性が高い人で、多くは大手企業のサラリーマンで不動産投資の初心者でした。彼らはミドルリスク・ミドルリターンの資産運用として1億円規模のフルローンを組み、約700人が返済の目途の立たない借金を背負うことになりました。
サブリースとは何？かぼちゃの馬車の【仕組み】
かぼちゃの馬車の問題を理解するにはまず、「サブリース」について理解しなければなりません。
サブリースとは、又貸し（転貸）のことを言います。かぼちゃの馬車の場合、物件はオーナー（個人投資家）のものですが、スマートデイズがそれを借り上げ、オーナーの代わりに運営・管理を行いました。サブリース会社は通常「家賃保証」を行い、オーナーに対して毎月一定の賃料収入を支払います。
サブリース会社が請け負う内容
- 家賃の集金
- 入居者募集
- 入居者からのクレーム対応
- 建物の修繕、リフォーム
サブリースのメリットとデメリット
一見、不動産投資初心者の投資家にとって魅力的なサブリースですが、どういったメリットと問題点があるのでしょう？
投資家にとってサブリースのメリット
- 空室や滞納があっても、家賃保証によって契約期間中は安定した収益が得られる
- 管理に手間がかからない
- 知識がなくても賃貸物件を建てられる
投資家にとってサブリースの問題点
- 当初決めた家賃での保証は契約期間内のみで、契約更新時（だいたい２年毎）に賃料が下げられる「賃料の見直し」がある
- 家賃保証の額は賃料の7割～9割
- 満室になっても収益性が低くなる（サブリース会社に支払う分）
- リフォーム、修繕の際にもサブリース会社に費用を上乗せされる
- 契約を解約するには高額な違約金が発生する（借地借家法）
最大のメリットはやはり、不動産投資のリスクとして大きな要素を占める「空室のリスク」を回避することです。しかし、投資物件に空室が増えると賃料の見直しが必要になるため、不動産賃貸経営の収益源となる賃料が下がっていき、ローン返済の額より家賃収入が下回りキャッシュフローがマイナスに転じる可能性が出てきます。
すなわち、サブリースで投資した資金を回収するためにはやはり優良な物件かどうかを見極める能力が投資家に必要となります。そして、家賃保証が下がるものと想定したシミュレーションもしておかなければなりません。
サブリース会社のメリット
ここまでは投資家にとってのサブリースのメリット・デメリットを見てきましたが、サブリース会社にとってのサブリースのメリットとは何なのでしょうか？
「30年間家賃を保証しますよ」「運営・管理はうちがしますよ」と言うのであれば、銀行から融資を受けて自社で物件を所有した方が儲けは大きくなるはずです。
それをせずにオーナーを募るのには理由があります。
サブリース会社にとってサブリースのメリット
- 物件の購入資金はオーナーが負担するので、借金がない（利息を払わなくて済む）
- 空室が増えてしまっても、賃料を下げていけば賃料保証の金額も抑えられる
- 借地借家法で守られる（この法律で、オーナーでなく借り手が有利）
これに加え、かぼちゃの馬車でスマートデイズ社は別のメリットも持っていました。
スマートデイズ社のかぼちゃの馬車のメリット
- 新築物件の建築を相場より高く引き受けることで、利益を先に確保できる
スマートデイズ社にとっては新築の建築費で先に利益を出してしまうので、物件の長期的な価値変動に対するリスクをオーナーに負わせることができるというのが最大のメリットです。
もちろんスマートデイズ社も家賃収入がサブリースの収益源ですので、収益を最大化するために物件の運営を全力で行います。しかし、スマートデイズ社は自分たちの逃げ道を確保したうえでハイリスクな投資の勧誘をしていたのです。
一方、スマートデイズのようなサブリース会社がサブリースを行う際の問題点とは何でしょうか？それは、
サブリース会社にとってサブリースの問題点
新築で物件を建築し、オーナーとなることができる投資家探し
今回、かぼちゃの馬車のターゲットとなったサラリーマンたちが1億円規模の物件を購入するには銀行からの融資が必要ですが、銀行は融資基準という厳しいルールを持っています。融資申請者の給与所得や預金残高および不動産経営のプランを詳しく調べ、融資の判定を行います。この審査を通ることができなければ融資を受けられず、かぼちゃの馬車のオーナーになることはできません。事実、かぼちゃの馬車の被害に遭った人たちは自己資金が乏しく、本来は融資条件を満たさない人ばかりでした。そう簡単にサブリースのオーナーを見つけることは難しいのです。
この問題を解決したのがかぼちゃの馬車におけるスマートデイズとスルガ銀行の関係です。
かぼちゃの馬車の仕組み
運営会社のスマートデイズとかぼちゃの馬車を扱う不動産会社は「我々のシェアハウスのビジネスモデルを銀行が支持している」と投資家を信頼させ、スルガ銀行への融資申請を促していました。またテレビCMでもかぼちゃの馬車は有名タレントを起用しており、不動産投資初心者を信頼させることに成功しました。
これにより、スマートデイズが新築シェアハウスの販売価格を吊り上げたり、「利回り８％で30年間賃料保証」と謳っても販売可能となりました。つまり、かぼちゃの馬車がこれだけ大きな事件になったのはスルガ銀行の存在が不可欠です。
2018年5月15日のスルガ銀行危機管理委員会の調査報告により、スルガ銀行およびスマートデイズの関連する不動産会社は次のような仕組みで投資家に融資を行っていたことが明らかになりました。
かぼちゃの馬車の融資獲得の仕組み
- 投資家の通帳の偽造と改ざん
- 二重契約（かきあげ）
スルガ銀行には「自己資金が１割」という融資条件があります。しかし、かぼちゃの馬車の強みは「頭金なしの自己資金ゼロ」です。
そこで、スマートデイズ関連の販売会社は顧客（投資家）の自己資金の残高を証明する通帳や書類の偽造を行っており、スルガ銀行もそれを黙認していた疑いがあります。
また、二重契約というのは、実際の売買契約書とは別に融資用に改ざんした売買契約書が用意され、それをもとに融資審査が行われていました。
| 実際の契約 | 融資用の契約（見せ金） | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 8500万円 | 1億円 |
| 土地分 | 5000万円 | 6500万円 |
| 建物分 | 3500万円 | 3500万円 |
| （自己資金） | ゼロ | 1500万円 |
不動産取引における「かきあげ」とは？
今回のかぼちゃの馬車のように、不動産の買い手が「安定した年収はあるが自己資金がない」という場合でもローンを組めるように不動産の売り手と買い手が共謀して２種類の売買契約書を作ることをかきあげと言います。融資を受ける際の条件が「融資額は販売価格の９割まで」であれば、販売価格を水増しして融資申請することで販売価格の全額を融資してもらうことが可能になる、という手口です。
かぼちゃの馬車の場合はこの通帳の偽造と二重契約をスルガ銀行が黙認し、過剰な融資を続けたため被害者が700人を超す事態となりました。（黙認したと疑われている理由は、かぼちゃの馬車が自己資金ゼロを大々的に謳っているのに、融資申請した投資家がみんな書類上は十分な自己資金を用意していたため）
現在、被害者の会はスマートデイズを詐欺罪で提訴するとともに、スルガ銀行に対しても「スマートデイズによる書類改ざんを黙認した」として責任を追及しています。
スマートデイズにしてみれば、スルガ銀行が投資家に融資してくれればシェアハウス販売とサブリースのスキームが実現できる、スルガ銀行にしてみれば、融資をしてローンを組んでもらえれば長期的に高い利息（４％）の収入が得られる、という関係が成り立ちます。
このような仕組みで、スマートデイズとスルガ銀行はそれぞれの利益のために、本来ならかぼちゃの馬車被害者が投資できない高リスク商品に投資させたのです。
